دراسة الموقع :

دراسة المحددات الحالية  وهي المرحلة الأولية لعملية التصميم العمراني والحضري و المعماري وتختص بدراسة الجانب المناخي والجغرافي والتاريخي والقانوني بالإضافة إلى البنى التحتية للمشروع .

ولدراسة الموقع بشكل صحيح يجب تحليل ودراسة النقاط التالية :-

• المناخ
• دراسة طبوغرافية الأرض
• تحليل البيئة العمرانية المحيطة
• الوصولية والحركة
• تحليل المميزات
• دراسة البنية التحتية

ولمعرفة المخرج النهائي المتوقع للتحليل فإنه يمكنك الاستفادة من الأمثلة التالية  :-

مثال 1

مثال 2

مثال 3

مثال 4

مثال 5

مثال 6

مثال 7

يراعى دائماً عند تحليل الموقع دراسة مناخ المدينة التي يقع فيها المشروع ولعل أهم عناصر المناخ :

• دراسة حركة اتجاه الشمس ومتابعة لحظات الشروق والغروب ودراسة خطوط العرض والطول للشمس .
• دراسة حركة الرياح وتوضيح الرياح المحببة والرياح الغير المحببة .

( بعد دراسة هذين العنصرين يتم توجيه مباني المشروع حسب هذي المحددات )

• دراسة مواسم الامطار وكمية هطولها بشكل متوقع مما يتيح دراسة البنية التحتية الخاصة بالمشروع .

–وللمساعدة في عملية التحليل فإنه يوجد عدد من البرامج المساعدة ولعل أشهرها :-

http://Andrewmarsh.com

مناخ: 1 

مناخ: 2 

مناخ: 3

هي التمثيل الدقيق لسطح الأرض بعناصره الطبيعية والبشرية .

–تأتي على شكل هضاب ومنحدرات ومنزلقات في الموقع .

–يعتبر المشروع المحتوي على طبوغرافية مختلفة مشروعاً مميزاً يساعد على رقي المشروع حال التعامل معه بشكل صحيح.

– يتأثر المشروع حسب المدينة والموقع بحيث يتناسب مع تكوين ولون الطبيعة المجاورة له، وطريقة تفاعله مع المناخ والخصوصية بالأسلوب الذي يناسب نمط الحياة داخل المشروع.

يراعى في دراسة طبوغرافية الأرض دراسة أثر الجوانب التالية :-

–الجانب البيئي

من خلال دراسة اتجاه الرياح وتحرك الهواء داخل المشروع وحركة الشمس واتجاهها وتصريف السيول والأمطار.

–الجانب التاريخي

تاريخ المدينة ودراسة التوجه العمراني والمعماري مع دراسة الأشتراطات والأكواد.

–الجانب الأقتصادي

دراسة الجدوى الأقتصادية في المحددات الطبيعة .

تعريف “هي جميع العناصر المبنية حول محيط المشروع” ويراعى فيها دراسة التالي :

-دراسة العناصر العمرانية للمشروع مثل :-

المباني و أنماطها , الأرتفاعات , طرق الترصيف

-دراسة أسلوب الحياة الأجتماعية مثل :-

الخصوصية , الأهتمام بالهدوء أو الصخب, مراكز الأحياء

-دراسة الخدمات المحيطة مثل :-

أماكن الجوامع والمساجد حول الموقع ,المستشفيات ,الأندية , الأستادات الرياضية , الوزارات

• دراسة الطرق الرئيسية الموصلة للمشروع وحركة الطرق المجاورة بما يضمن انسيابية الحركة مع مراعاة اشتراطات الدفاع المدني  .

ولمراجعة أنظمة الدفاع المدني والتقديم على رخص الدفاع المدني :-

بوابة سلامة

لائحة تنظيم ممارسة الأنشطة الهندسية والفنية والمقاولات المتعلقة بالوقاية والحماية من الحريق

• ربط خطوط النقل العام بمداخل المشروع سيساهم في رفع جودة الحياة داخل المشروع و يقلل من الانبعاثات الضارة .

مراجعة النقل العام لمدينة الرياض

• ربط مسار حركة المشاة بالخدمات الرئيسية داخلو خارج المشروع  بما يضمن استمرار حركة المشاة بشكل آمن .

يراعي  ربط خطوط الخدمات الرئيسية للمشروع ومنها :

– شبكة الصرف الصحي .

– شبكة خطوط التغذية .

التقديم على الشركة الوطنية للمياه

– المحولات الرئيسية للكهرباء .

اشتراطات الشركة السعودية للكهرباء

– سفلتة الطرق .

التقديم على السفلتة

– شبكة الاتصالات .

دراسة وتحديد مميزات موقع المشروع وطرق ربطه بالمواقع المميزة المحيطة ستساهم في بيع وتسويق المشروع لاحقاً , ولعل أبرز هذه المميزات :-

–

-المعالم البارزة (معلم ديني, أبراج مميزة , مدينة تاريخية)

-الخدمات العامة (الجامعات , مستشفى مركزي , مدينة رياضية)

-ضمن الخطط المستقبلية (توجه احد الهيئات الملكية, ضمن مستهدفات صندوق الاستثمارات )

دراسة الجدوى :

هي العملية التي يتم من خلالها جمع المعلومات الخاصة بالمشروع المقترح ومن ثم العمل على تحليلها وتحديد الطريقة الأمثل للتنفيذ ,  وذلك للتقليل من المخاطر وضمان تحقيق الربح من المشروع , وبالتالي معرفة مدى نجاح المشروع من عدمه بالمقارنة مع السوق ومتطلباته . 

ولدراسة الجدوى بشكل صحيح يجب مراعاة وتحليل النقاط التالية :-

• الفئة المستهدفة
•  الدراسة المالية
• دراسة السوق

تحديد الفئة المراد تقديم الخدمات لها سواء بيع أو تأجير مع مراعاة القدرة المالية ونمط المعيشة , ويفضل دائماَ تقديم خدمات مبتكرة لكسب رضا العميل بما يحقق قاعدة عملاء مناسبة .

وللمساعدة في تحديد الفئة المستهدفة يمكن الاطلاع على الروابط التالية  :-

• موقع سكني-التقارير والإحصاءات 
•  الهيئة العامة للعقار 
•  رابط الهيئة العامه للإحصاء – أحدث الإصدارات الإحصائية
• البنك السعودي المركزي – التقارير والإحصاءات 

لدراسة السوق بشكل صحيح يجب مراعاة التالي :-

• دراسة المنافسين :-

+ دراسة العائدات المالية للمنافسين ونسب الأرباح وطرق الشراكة وكيفية التحالفات بين المطور  .

+ دراسة طرق التسويق المبتكرة والحديثة و أماكن البيع وطرق الإعلان عن المشروع .

+ دراسة انطباع العملاء عن بعض المشاريع المنافسة ومعرفة مقياس الرضا والرفض عن بعض الخدمات المقدمة .

• دراسة أمثلة مشابهة :-

+ دراسة أمثلة منافسة من ناحية الاستعمال و الفئة المستهدفة و التكلفة المادية .

هناك مجموعة من الخطوات الأولية للبدء بعمل الدراسة المالية  :-

• عمل تصميم أولي للمشروع وفقاً للاشتراطات العامة للبلدية والدفاع المدني والهيئات الملكية .
• حساب المصروفات المتوقعة للمشروع :-

– الفئة المستهدفة .

– حساب المسطحات البنائية الأولية .

ويمكن الاستفادة من منصة إتمام لحساب التكلفة التقديرية ( رابط إتمام )

• حساب العائد المتوقع للمشروع :-

-الأرض بقيمتها الحالية

-تكاليف المصروفات

-جمع الأرض مع التكاليف وإضافة هامش ربح يتراوح بين (10-20%) كأرباح للمشروع .

• دراسة طرق التمويل للمشروع :-

-فردياً .

-البنوك .

-الجهات الحكومية .

ويمكن الاستفادة من بعض الجهات الممولة على النحو التالي :-

+ منشآت

+ صندوق التنمية الزراعية

+ وزارة المالية

+البنك السعودي المركزي

-المؤسسات التمويلية الخاصة .

*بعد الانتهاء من الفئة المستهدفة و دراسة السوق والمنافسين وعمل الدراسة المالية للمشروع يمكن قياس مدى جدوى المشروع واتخاذ القرار .

(إما الوقوف إلى هذه المرحلة والبحث عن مشروع آخر في حال كان المشروع غير مجدي , أو الاستمرار في المشروع والانتقال إلى مرحلة التصميم في حال كان المشروع مجدي ويحقق الأهداف المرجوة) 

بعد الانتهاء من مرحلتي (دراسة الموقع ودراسة الجدوى) واتخاذ القرار في الاستمرار في المشروع , يمكن الانتقال إلى مرحلة تصميم النماذج المعمارية للوصول إلى أقصى جدوى يمكن الاستفادة منها في المشروع .

اشتراطات التصميم العمراني

يتم عمل مجموعة من المخططات الأولية للمشروع للوصول إلى حلول معمارية تساعد في معرفة مساحات الوحدات وأعداد المستخدمين بشكل تقريبي .

ويراعى في المخططات :

• تقسيم الاراضي :توضيح مساحات الأراضي للوحدات و يفضل التنوع في المنتجات المعروضة وذلك لاستهداف شريحة أكبر .
• الاستعمال :توضيح استعمالات الأراضي (سكني –تجاري –زراعي…..) للوصول إلى تحقيق نسب خدمات مناسبة قبل اعتماد الموقع العام .
• حساب الكثافة :– توجد علاقة طردية بين عدد السكان والطاقة الاستيعابية للأرض ,حيث أن زيادة عدد السكان تعني زيادة الخدمات .– نسبة الاستخدام السكني = مساحة الاستخدام السكني/ مساحة قطعة الأرض .

–( مساحة الاستخدام السكني غالبا ما تفرض هذه المساحة بنسبة 60%من الأرض و يمكن أن تتغير هذه النسبة عند البدء في حساب الخدمات فلكل أرض طاقة استيعابية تتعلق بعدد السكان واحجام الخدمات والطرق ) .

-( مساحة قطعة الأرض هي مساحة يفرضها المطورحسب احتياجه ) .

-يتم حساب الوحدات في العمارة السكنية ( عدد الوحدات السكنية =عدد الوحدات في كل دور * عدد الأدوار )

-يتم حساب الوحدات في الفلل  (عدد الوحدات = عدد القطع )

-عدد السكان = عدد الوحدات السكنية *متوسط عدد أفراد الأسرة (للفلل=5.8 وللشقق=4.6) .

-الكثافة السكانية العامة =عدد السكان / مساحة الأرض بالهكتار .

-الكثافة السكانية الخاصة =عدد السكان /مساحة الاستخدام السكني بالهكتار .

• مثال على طريقة حساب الكثافة :-

مساحة الأرض 500.000 مترمربع

نسبة الاستخدام السكني 60 %

مساحة الاستخدام السكني 300,000 مترمربع

في حال كان نظام البناء: سكني فلل دورين

وحدة / قطعة أرض(كثافة منخفضة)

مساحة قطعة الأرض :250م2

عدد القطع =مساحة الاستخدام السكني / مساحة قطعة الأرض

عدد القطع = 300,000/250

عدد القطع= 1,200 قطعة

عدد السكان = إجمالي عدد الوحدات السكنية *متوسط عدد أفراد الأسرة

عدد السكان = 1200*5,86 =7,032 نسمة

في حال كان نظام البناء: سكني عمائر دورين

وحدتين / دور (كثافة متوسطة)

مساحة قطعة الأرض :550م2

عدد القطع = مساحة الاستخدام السكني / مساحة قطعة الأرض

عدد القطع = 300,000/550

عدد القطع = 545 قطعة

إجمالي عدد الوحدات السكنية = (عدد الوحدات السكنية في كل دور *عدد الأدوار)*عدد القطع

إجمالي عدد الوحدات السكنية = (3*3)*545

إجمالي عدد الوحدات السكنية = 4,905 وحدة

عدد السكان = إجمالي عدد الوحدات السكنية *متوسط عدد أفراد الأسرة

عدد السكان =(4,905)*4.60

عدد السكان = 22,563 نسمة

في حال كان نظام البناء: سكني عمائر أرضي +5أدوار

3وحدات / دور (كثافة مرتفعة)

مساحة قطعة الأرض= :800 م2

عدد القطع = مساحة الاستخدام السكني / مساحة قطعة الأرض

عدد القطع= 800 / 300000

عدد القطع = 375 قطعة

إجمالي عدد الوحدات السكنية =(عدد الوحدات السكنية في كل دور *عدد الأدوار)*عدد القطع

إجمالي عدد الوحدات السكنية = (3*5)*375

إجمالي عدد الوحدات السكنية = 5,625 وحدة

عدد السكان =إجمالي عدد الوحدات السكنية *متوسط عدد أفراد الأسرة

عدد السكان = ((3*5)*375)*4.6

عدد السكان = 25,875 نسمة

يمكن الاستفادة من برنامج فرز الوحدات العقارية من خلال تنويع الحلول العقارية السكنية حيث يمكن البرنامج الاستفادة من خاصية (فرز وتقسيم) الأراضي والوحدات وتنظيم المساحات المشتركة والمساحات الخاصة وإصدار الصكوك و تنظيم إدارة اتحاد الملاك شريطة الالتزام بالمتطلبات التي نص عليها البرنامج ومنها :-

• رفع المخططات واعتمادها من المكاتب الهندسية المعتمدة .
• وجود صك إلكتروني محدث .
• وجود رخصة بناء للموقع .
• ملف إحداثيات الموقع .
• الصور الفوتوغرافية .
• وجود متطلبات تصميمية (مدخل مستقل لكل وحدة , وجود عداد مياه مستقل لكل وحدة , وجود عداد كهرباء مستقل لكل وحدة , وجود موقف سيارة مستقل لكل وحدة , وجود جزء من السطح مشترك للخدمة)

1.

فرز الوحدات

مرفق

يجب دراسة جميع أنواع الحركة داخل الموقع ويراعى فيها التالي :-

• تحديد نوع الحركة 

+ حركة مركبات .

+ حركة مشاة .

+ حركة نقل عام .

+ حركة الطوارئ .

+ حركة الدخول والخروج إلى الشوارع الخارجية .

• تصميم المواقف 

+أنواع المواقف (عمودية-طولية-بزاوية 45-بزاوية 30)

+ العروض المناسبة للمواقف

+ المنحدرات

+ الدخول والخروج إلى الشوارع الخارجية

(يوجد مرفق بي دي أف)

• عروض الشوارع والأرصفة 

+ العروض المناسبة

+ التشجير والأرصفة

توجد عدد من الحلول النموذجية لبعض المصاعب التي قد تواجه المطور معمارياً ولعل أهمها :-

• مواقف الطرق الضيقة
• كيفية خلق حدائق داخلية للوحدات الصغيرة
• وحدات ظهيرة للقطع التجارية
• دراسة تصميم الأسوار
• دراسة مواقع غرف الكهرباء وتأثيرها على تصميم الوحدات

كما توجد عدد من الأبعاد القياسية التي يفضل استخدامها كحد أدنى لتصميم الفراغات أهمها :-

• صالة المعيشة
• غرفة النوم
• دورة المياه
• مجلس الرجال
• مكتب
• قاعة اجتماعات

يراعى تطبيق كود البناء السعودي مع الالتزام بكود البناء الخاص بالمنطقة حال توفره . 

• كود البناء السعودي 
• الكود العمراني لمنطقة وادي حنيفة
• كود منطقة العلا